Zmiana paradygmatu:
Od rynku sprzedającego do rynku kupującego
Kluczową zmianą, która definiuje opłacalność flippingu w 2025 roku, jest odwrócenie ról na rynku.
Co to oznacza w praktyce?
Dłuższy czas sprzedaży: Nieruchomości nie znikają już z rynku w mgnieniu oka.
Jeśli w szczycie boomu dobrze przygotowane mieszkanie w dużej aglomeracji sprzedawało się w 2-4 tygodnie, dziś inwestor musi liczyć się z cyklem sprzedaży trwającym średnio 2-4 miesiące.
To zamraża kapitał na dłużej i zwiększa koszty (czynsz, media).Większa presja na negocjacje: Kupujący, świadomi stabilizacji cen, są znacznie bardziej skłonni do twardych negocjacji.
Oferta wyjściowa na poziomie 650 000 zł często spotyka się z kontrofertą na poziomie 620 000 zł, a finalna cena transakcyjna ląduje pośrodku.
Margines negocjacyjny rzędu 3-5% staje się rynkowym standardem.Wzrost świadomości nabywców: Klienci są bardziej wymagający.
Oglądają więcej nieruchomości, porównują standard wykończenia i zadają szczegółowe pytania o zakres przeprowadzonych prac.
Nie wystarczy już “odmalować ściany”.
Nabywcy pytają o wymianę instalacji, jakość armatury czy klasę paneli podłogowych.
Wyzwania dla flipperów w 2025 roku
Koniec ery szybkich, spekulacyjnych zysków jest faktem.
Główne wyzwania to
Ograniczone marże z aprecjacji: Zysk flippera musi pochodzić głównie z wartości dodanej.
Przykład: Inwestor, który w 2023 r. kupił mieszkanie za 400 000 zł, po 4 miesiącach lekkiego remontu mógł je sprzedać za 480 000 zł, gdzie aż 40 000 zł zysku pochodziło z samego wzrostu cen na rynku.
W 2025 r. to samo mieszkanie, kupione za 400 000 zł, po remoncie za 60 000 zł, sprzeda się za ok. 490 000 - 500 000 zł.
Niemal cały zysk (30-40 tys. zł) musi być wypracowany przez samą renowację, a nie przez rynkową koniunkturę.
Koszty transakcyjne i podatki: W środowisku niższych marż, koszty stają się jeszcze bardziej znaczącym obciążeniem.
Przykład: Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego za 500 000 zł, sam podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) to 10 000 zł.
Do tego dochodzi taksa notarialna i opłaty sądowe (ok. 4 000 - 5 000 zł).
Jeśli sprzedamy je z zyskiem przed upływem 5 lat, od dochodu (przychód - koszty) musimy zapłacić 19% podatku.
Te kwoty, w połączeniu z niższymi marżami, mogą zniweczyć rentowność projektu.
Niepewność ekonomiczna: Wysokość stóp procentowych i bardziej restrykcyjne warunki kredytowe ograniczają pulę potencjalnych nabywców gotowych zapłacić premium za wykończone mieszkanie.
Gdzie leżą szanse?
Strategiczny flipping w nowej rzeczywistości
Mimo wyzwań, rok 2025 wciąż oferuje szanse dla inteligentnych inwestorów.
Wykorzystaj rynek kupującego na swoją korzyść
Spowolnienie na rynku to idealny moment na okazyjne zakupy.
Skoro kupujący mają większą siłę negocjacyjną, dotyczy to również flipperów.
Przykład: Mieszkanie do generalnego remontu w dobrej lokalizacji jest wystawione za 390 000 zł.
Inwestor, dysponując gotówką i wiedzą o rosnących kosztach remontu, może skutecznie negocjować cenę do poziomu 360 000 zł, argumentując koniecznością wymiany instalacji elektrycznej, hydrauliki i starych okien.
Ta różnica 30 000 zł staje się fundamentem przyszłego zysku.
Skup się na realnym podniesieniu wartości
Zamiast liczyć na wzrosty, skoncentruj się na precyzyjnym podnoszeniu wartości lokalu.
Kluczowa staje się “chirurgiczna” renowacja.
Case Study - Mieszkanie z wielkiej płyty:
Stan wyjściowy: 52 m², 3 pokoje w bloku z lat 80. w Poznaniu.
Ciemna, oddzielna kuchnia, ciasna łazienka i osobne WC.
Cena zakupu: 450 000 zł.Plan i koszt remontu (ok. 90 000 zł): Wyburzenie ściany między kuchnią a salonem, stworzenie jasnej, otwartej przestrzeni dziennej (25 m²).
Połączenie łazienki i WC w jeden funkcjonalny pokój kąpielowy (4,5 m²).
Wymiana aluminiowej instalacji elektrycznej.
Nowe podłogi, gładzie, drzwi.Rezultat: Mieszkanie o nowoczesnym, poszukiwanym przez młode pary i rodziny układzie.
Zamiast 3 ciasnych pokoi, powstaje lokal z dwiema sypialniami i dużym salonem z aneksem.Potencjalna cena sprzedaży: 620 000 - 630 000 zł.
Zysk brutto (ok. 80 000 zł) jest w całości efektem głębokiej i przemyślanej przebudowy, a nie kosmetyki.
Odpowiedz na nowe trendy: ESG i efektywność energetyczna
Rosnące koszty energii i świadomość ekologiczna to trend, który można przekuć w zysk.
Przykład - Mieszkanie w kamienicy:
Stan wyjściowy: Lokal w kamienicy z lat 50., z nieszczelnymi, starymi oknami i nieefektywnym ogrzewaniem.
Inwestycja w “zieloną” wartość: Flipper wymienia okna na nowoczesne, trzyszybowe.
Instaluje pompę ciepła typu powietrze-powietrze (klimatyzację z funkcją grzania), która jest znacznie tańsza w eksploatacji niż grzejniki elektryczne.Marketing i USP (Unique Selling Proposition): W ogłoszeniu podkreśla, że mieszkanie ma certyfikat energetyczny w wysokiej klasie (np.
B), a prognozowane roczne koszty ogrzewania są o 40% niższe niż w podobnych lokalach w okolicy.
Taki argument trafia prosto do portfela i świadomości kupującego, uzasadniając wyższą o 5-7% cenę ofertową.
Flipping w 2025 – tak, ale dla profesjonalistów
Czy flipowanie mieszkań się opłaca w 2025 roku? Tak, ale nie dla każdego. To już nie jest gra dla amatorów liczących na szybki i łatwy zarobek na fali wzrostów.
Rynek zweryfikuje inwestorów, nagradzając tych, którzy podejdą do flippingu jak do profesjonalnego biznesu.
Sukces odniosą ci, którzy potrafią przekształcić zaniedbane mieszkanie o fatalnym układzie w nowoczesną, energooszczędną i funkcjonalną przestrzeń.
Zysk nie leży już na ulicy – trzeba go precyzyjnie zaprojektować, skalkulować i wypracować.
Koniec ery szybkich zysków to jednocześnie początek ery profesjonalnego, świadomego inwestowania.
Dla tych, którzy są gotowi na nowe zasady gry, flipping wciąż pozostaje jedną z ciekawszych dróg do pomnażania kapitału na rynku nieruchomości.
