Mechanizm Działania Programów Wsparcia – Teoria
W założeniu, cel programów rządowych jest szczytny i klarowny.
Mają one ułatwić obywatelom, zwłaszcza młodym i kupującym pierwszą nieruchomość, dostęp do własnego mieszkania poprzez:
Zwiększenie zdolności kredytowej: Dzięki dopłatom do rat lub, co kluczowe w wielu przypadkach, gwarancjom wkładu własnego, banki mogą pożyczyć kupującym więcej pieniędzy.
To otwiera rynek dla osób, które miały problem z zaoszczędzeniem wymaganych 10-20% wartości nieruchomości.Obniżenie kosztu kredytu: Preferencyjne oprocentowanie znacząco zmniejsza miesięczną ratę i całkowity koszt zobowiązania, przynajmniej w początkowym okresie kredytowania.
Teoretycznie, dzięki takiemu wsparciu, bariera wejścia na rynek nieruchomości powinna się obniżyć.
W praktyce jednak rynek napisał zgoła inny, bardziej skomplikowany scenariusz.
Skutek Rynkowy:
Gwałtowny Wzrost Popytu Spotyka Nieelastyczną Podaż
Głównym i niemal natychmiastowym efektem wprowadzenia programów wsparcia jest szok popytowy.
W krótkim czasie na rynek wkracza ogromna grupa nowych kupujących, których zdolność kredytowa została sztucznie podniesiona.
Problem polega na tym, że podaż, czyli liczba dostępnych na sprzedaż mieszkań, jest niemal sztywna w krótkim i średnim terminie.
Proces inwestycyjny w Polsce jest długotrwały – od zakupu gruntu, przez projekt, uzyskanie pozwoleń, po samą budowę mijają lata.
Do tego dochodzą ograniczenia w dostępności wykwalifikowanych pracowników budowlanych i niestabilne ceny materiałów.
Liczba ofert na rynku wtórnym również jest ograniczona.
Co się dzieje, gdy wiele osób chce kupić ten sam, ograniczony produkt?
Zgodnie z podstawowym prawem ekonomii – ceny rosną w zawrotnym tempie.
Studium przypadku: Dziedzictwo “Bezpiecznego Kredytu 2%”
Doskonale pamiętamy, co wydarzyło się w drugiej połowie 2023 i na początku 2024 roku.
Program “Bezpieczny Kredyt 2%” zadziałał jak potężny katalizator wzrostów.
Analizy NBP i dane z portali takich jak Otodom Analytics jednoznacznie pokazały, że w największych miastach Polski ceny mieszkań w ciągu zaledwie kilku miesięcy poszybowały w górę o 15-20%, a w niektórych przypadkach nawet więcej.
Sprzedający, świadomi, że kupujący dysponują większym budżetem, błyskawicznie podnosili ceny ofertowe.
W efekcie, duża część rządowej dopłaty nie trafiła do kieszeni kredytobiorcy w postaci oszczędności, lecz została skonsumowana przez wyższą cenę zakupu nieruchomości.
Psychologia Rynku: Efekt FOMO (Fear Of Missing Out)
Nie można analizować tych programów, pomijając aspekt psychologiczny.
Stworzyły one potężne zjawisko FOMO (strachu przed tym, że coś nas ominie).
Potencjalni nabywcy, bombardowani informacjami o rosnących cenach i kończących się środkach w programie, podejmowali decyzje w pośpiechu.
Strach, że “taka okazja się nie powtórzy” i “jeśli nie kupię teraz, to nie kupię nigdy”, skłaniał do akceptowania zawyżonych cen i niedokładnego analizowania stanu technicznego nieruchomości.
Kto Zyskuje, a Kto Traci?
Analizując skutki tych programów, widzimy wyraźny podział na beneficjentów i poszkodowanych.
Zyskują:
Osoby, które skorzystały z programu na samym początku:
Kupiły nieruchomość, zanim ceny zdążyły gwałtownie wzrosnąć.Sprzedający i deweloperzy:
Mogli sprzedać nieruchomości po znacznie wyższych cenach, maksymalizując swoje zyski.Banki:
Udzieliły rekordowej liczby kredytów hipotecznych.
Tracą:Osoby niespełniające kryteriów programu:
Musiały konkurować na rynku, gdzie ceny zostały “napompowane” przez program, w którym nie mogły wziąć udziału.
Ich zdolność nabywcza realnie spadła.Najemcy:
Wzrost cen nieruchomości i rat kredytów często prowadzi do podwyżek czynszów najmu, ponieważ właściciele przerzucają koszty lub podnoszą stawki, widząc ogólny trend rynkowy.Kupujący pod koniec działania programu:
Często kupowali nieruchomości na “górce cenowej”, przepłacając za nie i angażując maksymalną, często ryzykowną, zdolność kredytową.Cały rynek:
Długoterminowo, programy te zamiast poprawić, pogarszają dostępność mieszkań dla ogółu społeczeństwa.
Rynek w Czerwcu 2025: Oczekiwanie na Nowy Impuls
Obecnie, w połowie 2025 roku, rynek znajduje się w fazie pewnej stabilizacji, ale na znacznie wyższych poziomach cenowych niż przed erą “Bezpiecznego Kredytu”.
Widzimy mniejszą liczbę transakcji i pewne wyczekiwanie, zarówno po stronie kupujących, jak i sprzedających.
To oczekiwanie jest w dużej mierze związane z zapowiedziami kolejnego programu – “Mieszkanie na Start”.
Już same dyskusje na jego temat powodują rynkową niepewność, a deweloperzy nierzadko wstrzymują start sprzedaży niektórych inwestycji, czekając na oficjalne uruchomienie rządowego wsparcia.
Podsumowanie i Rekomendacje: Jak się w tym odnaleźć?
Historia pokazuje, że programy stymulujące wyłącznie stronę popytową, bez jednoczesnych, szeroko zakrojonych działań na rzecz zwiększenia podaży, w długim terminie prowadzą głównie do wzrostu cen.
Dla Ciebie, jako potencjalnego kupującego lub inwestora, najważniejszy wniosek jest jeden: działaj z głową, a nie pod wpływem emocji.
Oto kilka kroków
Zrób zimną kalkulację wszystkich kosztów. Cena mieszkania to dopiero początek.
Pamiętaj o taksie notarialnej, podatku PCC lub VAT, opłatach sądowych, prowizji dla pośrednika i kosztach wykończenia.
Zanim podejmiesz decyzję, skorzystaj z narzędzi, które pomogą Ci to wszystko policzyć.
Świetnym przykładem jest dostępny online Kalkulator zakupu nieruchomości na stroniekalkulatorynieruchomosci.pl, który pozwala precyzyjnie oszacować wszystkie koszty okołotransakcyjne.Nie poddawaj się presji czasu. Przeanalizuj swoją sytuację finansową w perspektywie długoterminowej, a nie tylko “tu i teraz”.
Myśl długofalowo o alternatywach. Kluczem do stabilizacji cen i realnej poprawy dostępności mieszkań jest zwiększenie podaży.
Obejmuje to upraszczanie procedur budowlanych, uwalnianie gruntów publicznych pod budownictwo mieszkaniowe oraz rozwój rynku najmu instytucjonalnego i społecznego.
Czasem korzystniejszym rozwiązaniem może być przeczekanie rynkowej gorączki wywołanej programem, niż zakup nieruchomości na szczycie cenowym, nawet z rządową dopłatą.
